Il progetto di "Legge sull'inviolabilità della proprietà privata", che sarà nuovamente esaminata dalle commissioni del Senato dopo il fallito tentativo del blocco La Libertad Avanza di sottoporla al voto, propone di deregolamentare il mercato fondiario rurale, smantellare le tutele ambientali, accelerare le procedure di sfratto e semplificare i registri immobiliari, con l'obiettivo di rafforzare il federalismo e la certezza del diritto. Tuttavia, questo passo legislativo solleva serie preoccupazioni circa la perdita di sovranità territoriale e la vulnerabilità di ecosistemi critici all'avanzata della speculazione finanziaria.

L'iniziativa non è nata dal nulla. Il governo nazionale aveva già tentato di abrogare la Legge sulla Terra Rurale con il Decreto 70/2023, che era stato sospeso dalla magistratura tramite un'ingiunzione. L'attuale riforma si inserisce in un approccio più ampio che comprende il Regime di Incentivi per i Grandi Investimenti (RIGI), che concede agevolazioni fiscali, valutarie e regolamentari a progetti su larga scala nei settori minerario, degli idrocarburi, energetico, forestale e altri, nonché il recente allentamento delle normative in materia di tutela ambientale, come la Legge sui Ghiacciai.

La modifica alla legge fondiaria, proposta nel progetto, appare, in tale contesto, come un ulteriore tassello di una strategia volta ad approfondire l'integrazione del Paese come fornitore di risorse naturali per i mercati globali.


La terra come risorsa finanziaria globale

Dalla crisi finanziaria del 2008, i terreni agricoli hanno consolidato la loro posizione come uno degli asset più redditizi al mondo , superando oro, petrolio e le principali materie prime agricole. Come dimostra il rapporto "Lords of the Land" (2025), si sono evoluti da semplice fattore di produzione a riserva di valore strategica per fondi pensione, compagnie assicurative e gestori patrimoniali. In un contesto economico volatile, la terra offre protezione contro l'inflazione e rendimenti sostenuti mediante l'apprezzamento dei costi e alla ricerca di rendite.

Questo processo ha stimolato un'espansione senza precedenti degli investimenti finanziari nel settore fondiario. I fondi di investimento agricolo sono passati da soli 38 nel 2005 a quasi 960 nel 2023, gestendo oltre 150 miliardi di dollari. Uno dei principali contributi della ricerca è l'identificazione dei dieci maggiori proprietari terrieri transnazionali, che insieme controllano attualmente circa 40 milioni di ettari, un'area equivalente a quella del Giappone o del Paraguay.

Questa concentrazione mostra anche una marcata disuguaglianza geografica. Sebbene la maggior parte di queste aziende abbia sede nel Nord del mondo, quasi l'80% dei terreni sotto il loro controllo si trova in America Latina, Africa e Asia. Tra questi attori figurano aziende agroalimentari e forestali, fondi di investimento e nuovi veicoli speculativi legati ai mercati del carbonio, a dimostrazione di come la terra e gli ecosistemi vengano sempre più trattati come beni finanziari.

In questo scenario globale, l'Argentina occupa una posizione centrale con la presenza di gruppi come Benetton, Cresud e l'azienda forestale Arauco. La loro presenza nel paese conferma che la concentrazione fondiaria è un processo già consolidato. La "Legge sull'inviolabilità della proprietà privata" mira ad accentuare ulteriormente tale concentrazione eliminando gli ultimi limiti legali ancora esistenti.


Chi è il proprietario? Opacità imprenditoriale ed esternazione della proprietà in Argentina

Una delle principali conclusioni del rapporto "i signori della terra" è che l'accumulazione di proprietà terriera non avviene in modo trasparente, ma si basa piuttosto su un'"architettura di opacità": reti di filiali, paradisi fiscali e centri finanziari offshore. Questa struttura non è casuale: permette alle grandi istituzioni finanziarie di intascare rendite minimizzando il carico fiscale e proteggendosi da responsabilità legali e ambientali.

L'attuale mappa della proprietà terriera rurale in Argentina riflette una tendenza alla proprietà straniera che si inserisce in un progressivo indebolimento della capacità di controllo dello Stato. Una tappa fondamentale in questa tendenza è stata la modifica, tramite decreto, del regolamento della Legge Fondiaria del 2016, che ha ridotto il controllo sui trasferimenti societari, rendendo più difficile monitorare i cambiamenti nella titolarità reale del territorio.

In questo scenario di ridotta trasparenza, una ricerca dell'Osservatorio fondiario (UBA-CONICET) stima che oltre 13 milioni di ettari, quasi il 5% del territorio nazionale (un'area paragonabile a quella dell'Inghilterra), appartengano a società o privati stranieri. In 36 dipartimenti del Paese viene superato il limite del 15% stabilito dalla vigente Legge Fondiaria .

In alcuni dipartimenti le percentuali sono impressionanti: le città di Molinos e San Carlos a Salta, e Lacar a Neuquén, presentano oltre il 50% di proprietà straniera. Tutte queste località concentrano risorse strategiche come acqua dolce e risorse minerarie. Le città rivierasche lungo il fiume Paraná, come Iguazú a Misiones, Ituzaingó e Berón de Astrada a Corrientes, e Campana a Buenos Aires, superano il 30%, rivelando una particolare concentrazione di proprietà straniera lungo la principale via fluviale navigabile del paese. La situazione è particolarmente critica nelle zone di confine e nei territori con risorse idriche, giacimenti minerari o vantaggi logistici come i porti fluviali . Sono proprio questi territori a essere i più vulnerabili a seguito della riforma.

Di fronte a questo fenomeno, diversi Stati hanno adottato quadri normativi che limitano la proprietà terriera straniera: il Brasile con limiti a livello municipale, l'Australia con revisioni obbligatorie degli acquisti che superano determinate soglie e diversi stati degli Stati Uniti, tra cui l'Iowa, che mantiene restrizioni dalla fine degli anni '70. Tuttavia, l'esperienza internazionale dimostra anche i limiti di questi quadri normativi. Il caso della società di gestione Nuveen (TIAA) in Brasile è emblematico: nonostante il limite del 25% di proprietà straniera per municipio, l'azienda è stata accusata di aver frammentato le proprie proprietà terriere in molteplici entità giuridiche per eludere la norma. La conclusione non è che la regolamentazione sia inutile, ma piuttosto che debba essere più sofisticata, non meno.


Le modifiche proposte dalla riforma

Il disegno di legge introduce modifiche sostanziali all'attuale Legge sui Terreni Rurali, che stabilisce tre limiti fondamentali : la proprietà straniera non può superare il 15% del territorio nazionale, provinciale o municipale; una singola nazionalità non può controllare più del 30% di tale quota; e nessuna persona fisica o giuridica straniera può possedere più di 1.000 ettari nella zona agricola centrale o l'equivalente in altre regioni. La legge vieta inoltre la proprietà straniera di terreni con importanti bacini idrici, come laghi e fiumi, e nelle zone di frontiera. Abrogando gli articoli che stabiliscono tali divieti, questo quadro normativo viene meno.

La nuova formulazione ridefinisce in modo significativo la portata della restrizione : anziché limitare gli acquisti da parte di individui e società straniere in generale, le restrizioni sarebbero limitate agli stati esteri e alle loro agenzie governative. In altre parole, un fondo di investimento privato dell'Arabia Saudita, Vanguard, BlackRock o qualsiasi altra società transnazionale potrebbe acquisire terreni senza limiti.

La riforma introduce anche un meccanismo di eccezione a livello provinciale che merita attenzione. Con il pretesto del federalismo, ogni provincia potrebbe attribuirsi "piena giurisdizione" sul proprio territorio e richiedere deroghe che consentano persino a stati stranieri di acquisire terreni all'interno della sua giurisdizione. Questo schema è analogo a quello applicato con la Legge sui Ghiacciai, dove la delega provinciale ha funzionato in pratica come un modo per indebolire le tutele. Il rischio concreto è che possa innescare una corsa tra le province per attrarre investimenti, con le normative ambientali e sull'uso del territorio utilizzate come variabili di aggiustamento degli standard al ribasso.

Al contempo, il disegno di legge neutralizza la capacità di controllo del Registro Nazionale dei Terreni Rurali abrogando gli articoli che gli consentivano di monitorare le quote di proprietà straniera e di obbligare i proprietari terrieri stranieri a dichiarare la propria titolarità. Ciò permette a queste strutture societarie di continuare a operare indisturbate.

La riforma si estende anche alla Legge sulla Gestione degli Incendi: il divieto di cambiare la destinazione d'uso del suolo dopo un incendio verrebbe limitato alle foreste autoctone definite dalla legge, eliminando le tutele per gli humedales, pascoli, zone di macchia e aree agricole . Ciò consentirebbe ai terreni bruciati non classificati, come ad esempio i boschi autoctoni, di entrare immediatamente nel mercato o nell'agribusiness intensivo, che storicamente ha portato alla deforestazione e alla perdita di biodiversità, sia in Argentina che in altri paesi della regione.

Infine, il disegno di legge introduce procedure sommarie per gli sfratti urbani e rurali e autorizza l'uso della forza per identificare occupanti, anche tramite fotografie, quando l'immobile è privo di numero civico. Questa disposizione colpisce in modo sproporzionato le comunità contadine e indigene, il cui legame con la terra non sempre è formalizzato presso i registri statali.
 

Il mercato aveva già anticipato il segnale

Ancor prima che il Congresso modifichi una sola virgola, il mercato fondiario rurale argentino è già in fase di trasformazione. Secondo dati recenti del settore immobiliare agricolo, le richieste da parte di investitori stranieri sono aumentate significativamente dall'inizio del 2026, con un particolare interesse da parte di acquirenti provenienti da Arabia Saudita e Stati Uniti, focalizzati su terreni agricoli e progetti di allevamento.

Questo fenomeno si inserisce in una continua rivalutazione dei terreni rurali come bene patrimoniale. Uno studio dell'INTA mostra che il valore dei terreni agricoli nella zona nucleo è quintuplicato tra la metà degli anni '90 e la metà degli anni 2010, passando da circa 3.000 dollari a oltre 15.000 dollari per ettaro. Gli operatori del mercato segnalano un'ulteriore ripresa negli ultimi anni: nel cosiddetto "triangolo d'oro" della produzione agricola, i valori di riferimento si aggirano intorno ai 20.000 dollari per ettaro, con alcune transazioni che raggiungerebbero cifre ancora più elevate.

In questo contesto, la riforma non interviene in un mercato depresso, bensì in uno in crescita, la cui attrattiva per i capitali internazionali è in aumento. L'incremento delle richieste da parte di investitori stranieri nel 2026 coincide con l'avanzamento legislativo, suggerendo che il segnale politico venga elaborato dal mercato ancor prima che la legge entri formalmente in vigore.

L'aumento costante del valore dei terreni ha un risvolto negativo diretto per chi li lavora. Per i piccoli e medi produttori, l'acquisto di terreni è da tempo fuori dalla loro portata: la principale alternativa è l'affitto, che sta registrando i valori più alti degli ultimi 15 anni. Secondo l'INTA il 64% delle aziende agricole del paese è in mano a piccoli produttori, ma questi controllano solo il 13% delle terre.

Terra, debiti e il ciclo senza fine

La riforma della legge fondiaria non può essere considerata isolatamente dal profilo del debito estero a breve e medio termine dell'Argentina. Per il periodo 2026-2031, i pagamenti di capitale e interessi ammontano a circa 118 miliardi di dollari, con una media di 20 miliardi di dollari all'anno. Il saldo delle partite correnti, che misura la reale capacità del Paese di generare valuta estera, difficilmente sarà in grado di coprire tale scadenza: anche durante i migliori anni di surplus commerciale, tra il 2003 e il 2010, il saldo medio si è attestato intorno agli 11 miliardi di dollari all'anno. Con questo profilo di rimborso del debito, il divario non può essere colmato unicamente attraverso le esportazioni.

In condizioni di severi aggiustamenti fiscali e di urgente bisogno di valuta estera, molti governi del Sud del mondo hanno storicamente fatto ricorso a strategie di attrazione degli investimenti che facilitano l'accesso di capitali stranieri a grandi estensioni di terra. Ciò ha comportato concessioni a lungo termine, privatizzazione di terreni pubblici, allentamento delle normative ambientali e regimi fiscali preferenziali per i grandi investitori. Piuttosto che essere risposte a breve termine alle pressioni fiscali, queste politiche consolidano un modello orientato all'estrazione di rendita fondiaria.

Il problema è che questo ciclo non si chiude. Proprio il capitale che questo disegno di legge cerca di attrarre è quello meno tassato. Trasferendo la proprietà terriera attraverso giurisdizioni a bassa o nulla tassazione, come filiali, paradisi fiscali e centri finanziari offshore, le grandi multinazionali proprietarie terriere riducono significativamente il loro carico fiscale, erodendo le basi imponibili dei paesi riceventi. Il risultato non è solo una riduzione delle entrate: l'onere relativo si sposta sui piccoli produttori e sulle economie contadine, che hanno una ridottissima capacità contributiva. Il debito non scompare: viene semplicemente rifinanziato attraverso ulteriori espropriazioni.

Questa dinamica si inserisce in una tendenza globale che il rapporto "Lords of the Land" identifica come urgentemente da invertire. Dagli anni '80, le aliquote marginali dell'imposta sul reddito, sia per le persone fisiche che per le società, sono diminuite costantemente a livello globale, mentre i guadagni finanziari continuano a essere tassati con aliquote inferiori rispetto al reddito prodotto dal lavoro. Tra il 1980 e il 2023, l'aliquota media globale dell'imposta sul reddito delle società è scesa dal 40% al 23%. Nel caso specifico della terra, la regressività è ancora più pronunciata: nella maggior parte dei paesi, le imposte sulla proprietà sono applicate con un'aliquota fissa, senza distinzione tra grandi multinazionali e piccoli agricoltori a conduzione familiare.

Con questa riforma, l'Argentina non si oppone a questa tendenza, bensì la accentua. E così facendo, rinuncia a uno degli strumenti più efficaci per invertire l'accumulazione di grandi estensioni di terre. Le Linee Guida Volontarie della FAO sulla Governance Responsabile del Regime Fondiario , il quadro normativo internazionale più dettagliato in materia, stabiliscono che i Paesi dovrebbero utilizzare la tassazione legata ai diritti fondiari per contribuire al raggiungimento dei loro obiettivi sociali, economici e ambientali più ampi, tra cui la prevenzione della speculazione e della concentrazione della proprietà terriera.

La tassazione progressiva dei terreni, basata su estensione, valore e utilizzo, unitamente alla chiusura dei canali di evasione fiscale offshore, non sono proposte marginali: secondo il rapporto, sono condizioni necessarie affinché qualsiasi riforma agraria e politica di sviluppo rurale abbia una sostenibilità fiscale a lungo termine.
 

Chi decide cosa fare con la terra argentina?

La terra rappresenta la sovranità alimentare, l'accesso all'acqua e il sostentamento delle comunità che producono per il mercato interno. Quando diventa una commodity per i fondi di investimento globali, ciò che cambia non è solo la struttura della proprietà: cambia chi decide cosa viene prodotto, per chi e a quali condizioni. E una volta che i diritti sulla terra e sulle sue risorse sono stati trasferiti, invertire questo processo è spesso molto più difficile che innescarlo.

Quanto di ciò che oggi viene presentato come sicurezza giuridica rappresenta, in realtà, la legalizzazione di una dipendenza strutturale che richiederà decenni per essere smantellata? L'Argentina ha l'opportunità di decidere il destino delle sue terre sulla base di criteri a lungo termine, sovranità e giustizia distributiva. Oppure può scegliere di non decidere e lasciare che siano altri a farlo.


→ Originale in  spagnolo tratto da 

* Luciana Rollón è economista dell'Università Nazionale di San Martín e ricercatrice principale del report "Signori della terra: proprietari terrieri transnazionali, disuguaglianza e l'imperativo della redistribuzione" di FIAN International e Focus on the Global South (2025).
** Traduzione di Giorgio Tinelli per Ecor.Network

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Immagini: 

*) Foto di copertina: Lago Escondido Press, La sovranità in gioco.
1) Foto: Julianite Calcagno
2) Foto: Natalia Roca - Minga
3) Foto: Osservatorio terrestre
4) Foto: Natalia Roca - Minga

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